Kis tőkéből ingatlanba: az első hozamszámítás egy lapon
Megjelent:
Az első ingatlanbefektetéshez nem kell táblázatkezelő. Elég egy papírlap, egy ceruza és egy számológép. A lényeg az, hogy minden tétel rákerüljön, és semmi ne maradjon a fejben. Ez az írás egy ilyen lap felépítését mutatja be, fentről lefelé.
1. sor: mennyibe kerül összesen?
Írja fel a vételárat, alá az illetéket, az ügyvédi díjat, a felújítást és a berendezést. Húzzon alá, és adja össze. Ez a szám kerül a nevezőbe, nem a vételár.
2. sor: mennyi bérleti díj jöhet be?
A havi bérleti díjat ne a hirdetésben kért összegből vegye. Azt írja be, amennyiért hasonló lakások ténylegesen kiadhatók: kérdezzen meg ismerősöket, ingatlanosokat, nézze meg, mennyi ideig maradnak fent a hirdetések. Szorozza tizenkettővel.
3. sor: mennyi esik ki?
Egy bérlőváltás ritkán megy le üres hónap nélkül. Ha átlagosan kétévente cserélődik a bérlő, és minden váltás egy hónap kiesés, az évente fél hónap. Vonja le a bevételből.
4. sor: mi a tulajdonos dolga?
Ide jönnek a tulajdonost terhelő kiadások: a közös költség felújítási alapra eső része, a biztosítás, egy éves karbantartási keret, és az üres hónapok rezsije.
5. sor: az adó
A bérbeadásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. A 10 százalékos költséghányad vagy a tételes elszámolás közül azt válassza, amelyik az ön számaival kedvezőbb. Írja be a várható adót.
6. sor: mi marad?
Bevétel mínusz kiesés, mínusz költségek, mínusz adó. Ezt ossza el az 1. sor végösszegével. Ez a nettó hozam.
7. sor: mihez képest?
Írja mellé, mennyit hozna ugyanez az összeg egy bankbetétben vagy állampapírban, a kamatadó levonása után. A különbség az, amit a lakás a többletmunkáért és a kockázatért fizet. Ha ez a különbség kicsi vagy negatív, a lap azt mondja, hogy a pénz máshol jobb helyen van.
Kitalált minta a lap aljára
Bekerülés összesen: 12 000 000 Ft. Bérleti díj: 70 000 Ft/hó, évi 840 000 Ft. Kiesés: 35 000 Ft. Költségek: 120 000 Ft. Adó (feltételezett): 110 000 Ft. Marad: 575 000 Ft. Nettó hozam: kb. 4,8%. A számok kitaláltak, a lap szerkezete a lényeg.