Értékbecslés és állapotfelmérés vásárlás előtt: mennyibe kerül a meglepetés?

Egy lakás vételárát a piac adja: annyi, amennyiért hasonló lakásokat eladnak a környéken. Befektetőként azonban két további kérdésre is választ kell kapni. Mennyit ér a lakás a bérleti jövedelem alapján? És mennyibe kerül majd rendbe hozni? Az elsőre az értékbecslés, a másodikra az állapotfelmérés felel.

Három módszer az értékre

Az értékbecslők általában három megközelítést használnak:

1. Összehasonlító módszer: a közelmúltban eladott, hasonló lakások ára alapján, a méret, emelet, állapot és fekvés szerint korrigálva.
2. Hozamalapú módszer: a bérleti jövedelemből indul ki, és azt vizsgálja, mekkora tőkét ér meg egy ilyen jövedelem.
3. Költségalapú módszer: mennyibe kerülne az ingatlan újraépítése, az avulással csökkentve.

Befektetőként a második a legfontosabb. Ha a kért ár jóval magasabb, mint amit a hozamalapú számítás indokol, akkor a vevő a jövőbeli áremelkedésre fogad, nem a bérleti díjra.

Az állapotfelmérés: pincétől a padlásig

Egy alapos felmérés legalább ezeket nézi meg:

• Tető és csapadékvíz-elvezetés: beázás nyomai a legfelső szinten.
• Nedvesség: salétromos falak, penész a sarkokban, a pince és a földszint állapota.
• Villanyhálózat: alumínium vezetékek, kevés áramkör, régi biztosítéktábla.
• Víz és csatorna: a felszálló vezetékek kora, nyomás, szivárgás.
• Fűtés: a kazán vagy konvektorok kora, a kémény állapota.
• Nyílászárók: zárnak-e, mennyit szigetelnek.

Minden talált hibához tartozzon egy becsült javítási költség. Ezek összege a vételár mellé kerül, és csökkentheti azt az árat, amelyet ajánlani érdemes.

Mibe kerül, és mit spórol?

A szakértő díja a vételárhoz képest kis összeg. Egy elmaradt tetőjavítás vagy egy elázott szomszéd kártérítése viszont a bérleti díj több évi hasznát is elviheti. A felmérési díjat ezért a beszerzés költségei közé érdemes sorolni, nem a megspórolható kiadások közé.

Mire kérjen írásbeli választ?

• Milyen összehasonlító adatokra épül az érték?
• Milyen bérleti díjjal és üresedéssel számolt a hozamalapú módszer?
• Melyik hibák javítása sürgős, és melyik várhat?