Önerő, hitel és tőkeáttétel: mikor dolgozik a kölcsön a befektetőnek?

Aki kiadásra vesz lakást, ritkán fizeti ki az egészet saját pénzből. A hitel lehetővé teszi, hogy kisebb önerővel nagyobb ingatlant vegyen. A hitel azonban kétélű: a jó évet jobbá, a rosszat rosszabbá teszi. Ezt hívják tőkeáttételnek.

Egy kitalált példa, kerek számokkal

Tegyük fel, hogy egy lakás teljes bekerülése 10 millió forint, és költségek után évi 600 000 forint nettó bérleti jövedelmet hoz. Ez 6 százalékos nettó hozam.

Hitel nélkül: 10 millió saját pénz, 600 000 forint jövedelem, a saját tőke hozama 6%.

Fele részben hitelből, 5% éves kamattal: 5 millió önerő és 5 millió hitel. A kamat évi 250 000 forint. Marad 350 000 forint, ami az 5 millió önerőhöz képest 7%.

Fele részben hitelből, 8% éves kamattal: a kamat 400 000 forint, marad 200 000, ami az önerőhöz képest 4%.

A hitel tehát csak akkor javít, ha olcsóbb, mint amennyit a lakás hoz. Ha drágább, a befektető a bank javára dolgozik.

A törlesztés nem kamat

A havi részlet a kamaton felül tőketörlesztést is tartalmaz. Ez nem költség, hanem vagyon: a tartozás csökken. A havi pénzáramot viszont terheli. Előfordulhat, hogy a lakás papíron nyereséges, mégis havonta pótolni kell a részletet a saját fizetésből.

Devizaalapú hitel

Ma sok bank kínál svájci frank vagy euró alapú lakáshitelt. A kamatuk alacsonyabb a forinthitelekénél, ezért a fenti képletben első ránézésre kedvezőbbnek tűnnek. A különbség ára az árfolyamkockázat. A tartozás és a részlet devizában van megadva, és a forint gyengülésével forintban nő. A bérlő viszont nem fizet több bérleti díjat attól, hogy a frank drágult.

Aki ilyen hitelt mérlegel, számolja végig a havi egyenleget úgy is, hogy a deviza árfolyama 10, 20 vagy 30 százalékkal magasabb. Ha a számítás már kisebb árfolyamváltozásnál is negatív havi egyenleget ad, a hitel túl nagy a lakáshoz képest.

Amire a hitel előtt választ kell adni

• Mennyi a hitel teljes költsége (THM), nem csak a kamata?
• Mekkora tartalék fedezi a részletet, ha a lakás három hónapig üresen áll?
• Ki lehet-e szállni előtörlesztéssel, és mennyibe kerül?