Ingatlanbefektetések, emeletről emeletre
Hat emelet, hat kérdés. Miből veszi meg? Mennyibe kerül valójában? Mennyi adót fizet utána? Mennyi marad? Mi mehet félre? És hogyan száll ki? Az ingatlanbefektetést itt számokkal és képletekkel nézzük, befektetési tanács és hirdetések nélkül.
Kattintson egy emeletre a metszeten, vagy kezdje lent a hozamkalkulátorral.
Hozamkalkulátor
Öt szám, három eredmény. A számolás a böngészőjében fut, semmit nem küld el és nem ment el. Az előre beírt értékek kitalált példaszámok, nem piaci adatok. Írja át őket a saját ajánlatára.
- Bruttó hozam
- –
- Nettó hozam adó előtt
- –
- Egyszerű megtérülés
- –
Az éves bérleti díjból mennyi marad, mennyi megy költségre, és mennyi esik ki üresedés miatt.
Bruttó hozam = éves bérleti díj ÷ (vételár + felújítás). Nettó hozam = (éves bérleti díj × kihasználtság − éves költségek) ÷ (vételár + felújítás). Megtérülés = (vételár + felújítás) ÷ nettó éves jövedelem. Illeték, ügyvéd, hitelkamat és adó nincs benne: a felújítás sorba írhatja az egyszeri költségeket is.
Illusztráció, nem befektetési tanács. Az eredmény csak annyit ér, amennyit a beírt számok. Nem ígér hozamot, és nem mondja meg, érdemes-e megvenni egy ingatlant.
Földszint
Finanszírozás
Önerő, hitel, tőkeáttétel. Erre épül minden más.
- Lakás-előtakarékosság: befizetés, állami támogatás, kölcsön
Hogyan épül fel egy lakástakarék-pénztári megtakarítás, mire használható, és mikor jobb finanszírozási forrás egy ingatlanvásárlásnál, mint a hitel.
- Önerő, hitel és tőkeáttétel: mikor dolgozik a kölcsön a befektetőnek?
Hogyan változtatja meg a hitel egy kiadott lakás hozamát, mikor növeli és mikor rontja a saját tőke megtérülését, és mit jelent a devizaalapú hitel árfolyamkockázata.
1. emelet
Költségek
Illeték, ügyvéd, felújítás, rezsi és tartalék. Ezek a tételek nem szerepelnek a hirdetésben.
- Tájékoztató kisbefektetőknek: mi kerül pénzbe a telek vételárán felül?
Foglaló, ügyvédi munkadíj, illeték, földhivatali díj, kút és kerítés: a hétvégi telek teljes bekerülési költsége tételesen.
- Értékbecslés és állapotfelmérés vásárlás előtt: mennyibe kerül a meglepetés?
Mit vizsgál egy értékbecslő, hogyan számolható egy kiadásra szánt lakás értéke a bérleti jövedelemből, és miért nem elég a bank értékbecslése.
- Számlálók és mérőórák bérbeadáskor: ki fizeti a rezsit?
Villany-, gáz- és vízóra, költségmegosztók: hogyan rendezze a közüzemi számlákat a bérlővel, és mennyi rezsi marad a tulajdonosnál az üres hónapokban.
- Rejtett költségek a kiadásnál: közös költség, felújítás és állagmegóvás
Az állandó és időszakos kiadások, felújítási tartalék képzése és a nem hárítható társasházi költségek a bérbeadás során.
- Tranzakciós költségek a vásárláskor: illeték, ügyvéd és értékbecslés
A 4%-os vagyonszerzési illeték, jogi díjak és egyéb egyszeri kiadások beépítése a befektetés teljes tőkeigényébe.
2. emelet
Adó
A bérbeadás és az eladás adózása, költségelszámolással.
- Lakáskiadás és személyi jövedelemadó: tételes költség vagy 10 százalék?
Hogyan adózik a lakás bérbeadásából származó jövedelem, mikor éri meg a tételes költségelszámolás, és mit kell negyedévente befizetni.
- Üzlethelyiség bérbeadása irodának, székhelynek, telephelynek: adó és áfa
Mire figyeljen a magánszemély, aki üzlethelyiséget ad ki irodának, cégszékhelynek vagy telephelynek: SZJA, egészségügyi hozzájárulás, áfa-választás és a székhelyhasználat.
- Ingatlan-bérbeadás adózása magánszemélyként: szabályok és elszámolás
A 15%-os SZJA megállapítása, a 10%-os vélelmezett költséghányad és a tételes költségelszámolás összehasonlítása és az értékcsökkenési leírás.
3. emelet
Hozam
Bruttó, nettó, megtérülési idő. A képletek és a helyes nevező.
- Kis tőkéből ingatlanba: az első hozamszámítás egy lapon
Egyetlen papírlapon végigvezetett hozamszámítás egy kiadásra szánt lakásra: bevétel, üresedés, költségek, adó, és az összevetés a bankbetéttel.
- Hozam gyorsszámítás: három szám egy ablakban
Bruttó hozam, nettó hozam és megtérülési idő: három gyors ellenőrzés, amellyel egy kiadó ingatlan ajánlata perceken belül átvilágítható.
- Lépésről lépésre útmutató a kiadási célú ingatlan hozamszámításához
Végigvezetés egy kiadásra szánt ingatlan kiszámolásán: bevételi terv, teljes költségoldal, adózás, és mikor mondj nemet.
- Bruttó és nettó hozam közötti különbség az ingatlanpiacon
Miért félrevezető a hirdetésekben szereplő bruttó hozam, és hogyan számítható ki a tényleges nettó hozam a teljes költségoldal figyelembevételével.
4. emelet
Kockázat
Üresedés, szezonalitás, likviditás, árfolyam. Ami a táblázatból kimarad.
- Telek néhány százezer forintért: kockázatok, amelyek nem látszanak az árból
Likviditás, hozam nélküli várakozás, infláció és a környék sorsa: mit vállal, aki olcsó hétvégi telekbe teszi a megtakarítását.
- Vendéglátóhely bérbeadása üdülőhelyen: szezon, kihasználtság, bérlői kockázat
Hogyan számolja a bevételt, akinek üdülőhelyi büfét, éttermet vagy presszót ad bérbe: szezonális díj, holtszezon, kaució és a bérlő üzleti kockázata.
- Üresedési kockázat és bérlőváltás modellezése a számításokban
A bérleti díj kiesésének hatása az éves hozamra: miért kell legalább 1-1,5 havi üresedéssel számolni a pénzügyi modellben.
5. emelet
Kilépés
Eladás, továbbadás, kiszállási költség. A befektetés vége is a számítás része.
- Két szomszédos telek, egy helyrajzi szám: összevonás és továbbadás
Mikor éri meg összevonni két szomszédos telket, mennyibe kerül, és hogyan befolyásolja a későbbi eladást és a kiszállás költségeit.
- Üzleti ingatlan eladása üdülőhelyen: mennyi marad a vételárból?
Közvetítői díj, ügyvéd, energetikai tanúsítvány és személyi jövedelemadó: a kiszállás költségei egy üdülőhelyi üzlethelyiség vagy vendéglátóhely eladásánál.
Lent a pincében: a módszer
Minden cikk ugyanúgy épül fel. Elöl a képlet szavakban, utána a magyarázat, a végén egy buktató, amelyen a legtöbb számítás elcsúszik. A számpéldák kerek, kitalált számok. A módszert mutatják, nem piaci árakat vagy hozamokat.
Az oldal nem hirdet ingatlant, nem közvetít, és nem ad személyre szabott befektetési tanácsot.